Giá đất nền Dragon Eden tháng 10/2026 dao động khoảng 25,979–27,79 triệu đồng/m² tại phân khu Dragon Park (đã có sổ riêng từ 29/12/2025) và khoảng 28,85–36,82 triệu đồng/m² tại phân khu Dragon River (mở bán từ 19/09/2026). Giá Dragon River là giá chưa VAT, chưa trừ chiết khấu. Với nền phổ biến 90 m² ở Dragon River, giá bán từ khoảng 2,6 tỷ đồng. Các nền lớn 118–153 m² có giá khoảng 3,6–4,9 tỷ đồng. Đơn giá từng nền phụ thuộc bốn yếu tố: dãy, hướng (Đông Nam hoặc Tây Bắc), vị trí (nền điển hình, xen kẹt, góc), và view (đặc biệt view trường học). Khi áp dụng đủ chiết khấu, giá thực trả có thể giảm đến khoảng 20% so với giá niêm yết. Ví dụ, nền 90 m² dãy B10 thanh toán nhanh còn khoảng 22,9 triệu đồng/m² trước VAT. Dragon Eden có tên pháp lý Khu dân cư Mai Bá Hương, rộng 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh. Chủ đầu tư là Tandoland, đơn vị phát triển là Mai Bá Hương. Bảng giá chính thức có tại trang Dragon Eden.
Giá là câu hỏi đầu tiên của hầu hết người tìm hiểu dự án. Nhưng với đất nền, “giá bao nhiêu một mét vuông” chỉ là điểm khởi đầu. Hai nền cùng diện tích trong cùng một phân khu có thể chênh nhau hơn 500 triệu đồng chỉ vì khác hướng hoặc vị trí góc. Giá niêm yết và giá thực trả cũng khác nhau đáng kể tùy chính sách chiết khấu. Bài viết tổng hợp bảng giá Dragon Eden mới nhất cho hai phân khu đang giao dịch, giải thích cách định giá theo hướng, vị trí, view, tính thử giá sau chiết khấu, và đặt mức giá vào tương quan thị trường khu vực.
| Phân khu | Số sản phẩm | Tình trạng | Khoảng giá (triệu/m²) | Giá nền tham khảo |
| Dragon Park (giai đoạn 1) | 717 | Đã có sổ riêng từ 29/12/2025 | ~25,979–27,79 | Theo giỏ hàng thực tế |
| Dragon River (giai đoạn 2) | 1.291 | Mở bán từ 19/09/2026 | ~28,85–36,82 (chưa VAT, trước chiết khấu) | Nền 90 m² từ ~2,6 tỷ; nền 118–153 m² ~3,6–4,9 tỷ |
| Dragon Central, Avenue, Mega | Chưa công bố | Chưa mở bán | Chưa công bố | – |
Bảng giá Dragon River chi tiết theo nền (giỏ hàng cập nhật 28/09/2026)
Bảng giá Dragon River theo giỏ hàng cập nhật ngày 28/09/2026 có đơn giá thấp nhất khoảng 28,85 triệu đồng/m² (dãy B10 hướng Tây Bắc, nền 90 m²) và cao nhất khoảng 36,82 triệu đồng/m² (nền góc 118 m² dãy B13, B14). Phần lớn nền có diện tích 90–99 m², tức lô tiêu chuẩn khoảng 5x18m, với giá bán trong khoảng 2,6–3,4 tỷ đồng. Các nền góc, nền bìa diện tích lớn hơn (118–153 m²) có đơn giá và tổng giá cao hơn, phù hợp với người muốn xây nhà rộng hoặc kinh doanh. Dragon River nằm mặt tiền đường Lương Hòa – Bình Chánh 60m, gần giao lộ với đường Hựu Thạnh – Tân Bửu 102m, là phân khu thứ hai trong năm phân khu của Dragon Eden.
| Mã nền | Diện tích (m²) | Hướng | Đơn giá (đồng/m²) | Giá bán (đồng) |
| B8-01 | 153,35 | Đông Nam | 31.812.479 | 4.878.443.636 |
| B8-08 | 125,76 | Đông Nam | 28.866.882 | 3.630.299.091 |
| B9-55, B9-56 | 90,00 | Tây Bắc | 29.750.566 | 2.677.550.909 |
| B9-57 | 90,00 | Tây Bắc | 31.223.364 | 2.810.102.727 |
| B9-60, B9-61 | 97,20 | Tây Bắc | 29.750.561 | 2.891.754.545 |
| B9-68 | 118,00 | Tây Bắc | 34.758.082 | 4.101.453.636 |
| B10-55, B10-56 | 90,00 | Tây Bắc | 28.852.152 | 2.596.693.636 |
| B10-57 | 90,00 | Tây Bắc | 30.324.950 | 2.729.245.455 |
| B11-08, B11-09 | 97,20 | Đông Nam | 35.052.637 | 3.407.116.364 |
| B11-12 | 90,00 | Đông Nam | 36.525.444 | 3.287.290.000 |
| B11-13 | 90,00 | Đông Nam | 35.052.636 | 3.154.737.273 |
| B13-01 | 118,00 | Đông Nam | 36.820.000 | 4.344.760.000 |
| B13-08, B13-09 | 97,20 | Đông Nam | 31.812.477 | 3.092.172.727 |
| B13-12 | 90,00 | Đông Nam | 33.285.283 | 2.995.675.455 |
| B13-13, B13-14 | 90,00 | Đông Nam | 31.812.485 | 2.863.123.636 |
| B14-01 | 118,00 | Tây Bắc | 36.820.000 | Đã bán |
| B14-08 đến B14-10 | 99,00 | Tây Bắc | 31.812.479 | 3.149.435.455 |
| B14-11 | 99,00 | Tây Bắc | 33.285.280 | 3.295.242.727 |
| B14-12 | 90,00 | Tây Bắc | 33.285.283 | 2.995.675.455 |
| B14-13 đến B14-15 | 90,00 | Tây Bắc | 31.812.485 | 2.863.123.636 |
Giá chưa VAT, chưa trừ chiết khấu. VAT 10% không tính trên phần tiền sử dụng đất (5.336.648 đồng/m²). Khách hàng tự chi trả lệ phí trước bạ và các phí cấp giấy chứng nhận. Giỏ hàng thay đổi theo tình trạng giao dịch. Giá chính thức theo phiếu tính giá của phòng kinh doanh.
Với phân khu Dragon Park, giá giao dịch khoảng 25,979–27,79 triệu đồng/m². Đây là phân khu đầu tiên, nằm ở phía Tây ngoài cùng của dự án, gồm 717 sản phẩm và đã được cấp sổ riêng cho khách hàng từ ngày 29/12/2025. Khoảng giá thấp hơn Dragon River phản ánh thời điểm mở bán sớm hơn và vị trí xa trục Lương Hòa – Bình Chánh hơn. Bù lại, Dragon Park có ưu thế pháp lý đã hoàn tất và hạ tầng có thể kiểm chứng tại thực địa. Số lượng nền còn lại ở Dragon Park thay đổi theo giao dịch, nên người mua cần hỏi phòng kinh doanh để có giỏ hàng cập nhật.
Giá đất nền Dragon Eden được định giá theo hướng, vị trí, view như thế nào?
Đơn giá từng nền tại Dragon Eden được xác định theo bốn yếu tố chính: dãy (vị trí trong phân khu), hướng, loại vị trí (nền điển hình, xen kẹt, góc hoặc bìa) và view. Chênh lệch giữa nền rẻ nhất và đắt nhất trong cùng phân khu Dragon River lên đến khoảng 8 triệu đồng/m², tương đương gần 28%. Hiểu cách định giá giúp người mua chọn đúng nền theo nhu cầu, thay vì mặc định chọn nền rẻ nhất hay đắt nhất.
Về hướng, Dragon River có hai hướng chính là Đông Nam và Tây Bắc. Theo quan niệm phổ biến ở khu vực phía Nam, hướng Đông Nam đón gió mát, tránh nắng chiều gay gắt, nên thường được ưa chuộng hơn. Tuy vậy, trong giỏ hàng hiện tại, chênh lệch giá theo hướng không lớn ở cùng loại nền. Ví dụ, nền 90 m² điển hình ở dãy B13 (Đông Nam) và B14 (Tây Bắc) cùng có đơn giá khoảng 31,81 triệu đồng/m². Nghĩa là ở Dragon River, hướng không phải yếu tố quyết định giá bằng dãy và view. Người không quá đặt nặng hướng có thể tìm được nền giá tốt ở hướng Tây Bắc.
Về vị trí trong dãy, nền điển hình (giữa dãy) có giá thấp nhất. Nền xen kẹt hoặc nền gần góc thường cao hơn khoảng 1,5 triệu đồng/m². Ví dụ, B10-55 có giá 28,85 triệu/m² so với B10-57 giá 30,32 triệu/m², và B13-13 giá 31,81 triệu/m² so với B13-12 giá 33,29 triệu/m². Nền góc, nền bìa diện tích lớn (118 m²) có đơn giá cao nhất, khoảng 34,76–36,82 triệu/m². Lý do là nền góc có hai mặt tiếp giáp đường, thông thoáng, linh hoạt thiết kế và phù hợp kinh doanh. Với người mua để ở, nền điển hình 90 m² thường là lựa chọn tối ưu về chi phí. Với người muốn kinh doanh hoặc xây nhà có sân vườn, nền góc đáng cân nhắc dù giá cao hơn.
Về view và dãy, đây là yếu tố tạo chênh lệch lớn nhất. Dãy B11 hướng Đông Nam nhìn ra trường học có đơn giá khoảng 35,05–36,53 triệu đồng/m² cho nền 90–97 m², cao hơn khoảng 3–5 triệu/m² so với nền tương đương ở các dãy khác. Đây là nhóm sản phẩm hướng đến gia đình có con nhỏ, muốn ở ngay cạnh trường học. Ngược lại, dãy B8, B9, B10 có đơn giá mềm hơn, khoảng 28,85–31,22 triệu/m² cho nền điển hình. Theo quy hoạch, toàn dự án có trường mầm non 3,3 ha, trường THCS 2,8 ha, trường THPT 2,1 ha, bệnh viện 1,0 ha, trung tâm thương mại – văn phòng 1,3 ha và công viên trung tâm khoảng 2,1 ha. Những nền gần các tiện ích này thường có đơn giá cao hơn.
| Yếu tố định giá | Mức ảnh hưởng tham khảo (Dragon River) | Ví dụ |
| Hướng (Đông Nam / Tây Bắc) | Nhỏ ở cùng loại nền | B13-13 (ĐN) và B14-13 (TB) cùng ~31,81 tr/m² |
| Vị trí nền điển hình → xen kẹt / gần góc | Tăng ~1,5 triệu/m² | B10-55: 28,85 → B10-57: 30,32 tr/m² |
| Nền góc / bìa diện tích lớn | Tăng ~3–5 triệu/m² so với nền điển hình | B13-01, B14-01 (118 m²): 36,82 tr/m² |
| View trường học (dãy B11 Đông Nam) | Tăng ~3–5 triệu/m² so với dãy khác | B11-08: 35,05 tr/m² |
| Dãy xa tiện ích (B8, B9, B10) | Đơn giá mềm nhất | B10-55: 28,85 tr/m² |
Giá thực trả sau chiết khấu là bao nhiêu?
Giá niêm yết chưa phải giá cuối cùng. Với chính sách hiện hành của Dragon River, khách hàng có thể cộng dồn tối đa 9% chiết khấu khi ký hợp đồng, cùng chiết khấu đến 13% theo phương thức thanh toán. Các mức được trừ lần lượt, nên tổng mức giảm có thể lên đến khoảng 20% giá bán. Các mức chiết khấu gồm:
- Ưu đãi Đoàn Viên 4%, cho 30 sản phẩm đầu tiên ký TTĐC đến 31/10/2026.
- Khách hàng thân thiết 1%.
- Mua sỉ 1–2%.
- Phiếu đặc quyền 1–2%.
- Chiết khấu theo phương thức thanh toán: thanh toán nhanh 3 tháng 13%, thanh toán chuẩn 12 tháng 5%, thanh toán đặc biệt 24 tháng 1%.
Mỗi mức được tính trên phần giá còn lại sau mức trước, theo thứ tự: Đoàn Viên → khách hàng thân thiết → mua sỉ → phương thức thanh toán → phiếu đặc quyền.
Lấy ví dụ nền B10-55, diện tích 90 m², giá bán chưa VAT 2.596.693.636 đồng. Giả sử khách hàng đủ điều kiện cả bốn mức: Đoàn Viên 4%, khách hàng thân thiết 1%, mua từ 6 sản phẩm 2%, 2 phiếu đặc quyền 2%. Kết quả theo từng phương thức thanh toán như bảng dưới. Với thanh toán nhanh, nền này giảm khoảng 534,6 triệu đồng so với giá bán ban đầu, tương đương đơn giá khoảng 22,9 triệu đồng/m² trước VAT.
| Phương thức thanh toán | Giá sau chiết khấu, chưa VAT (đồng) | VAT (đồng) | Tổng gồm VAT (đồng) | Tổng mức giảm |
| Thanh toán nhanh 3 tháng (13%) | 2.062.046.930 | 158.174.861 | 2.220.221.791 | 20,59% |
| Thanh toán chuẩn 12 tháng (5%) | 2.251.660.441 | 177.136.212 | 2.428.796.653 | 13,29% |
| Thanh toán đặc biệt 24 tháng (1%) | 2.346.467.197 | 186.616.888 | 2.533.084.084 | 9,64% |
| Gói vay HTLS | 2.370.168.885 | 188.987.057 | 2.559.155.942 | 8,72% |
Số liệu minh họa với giả định khách hàng đủ điều kiện tất cả các mức chiết khấu. Phần lớn khách hàng sẽ không đạt đủ các mức này. Giá trị chính thức theo phiếu tính giá do phòng kinh doanh phát hành.
Cần lưu ý ví dụ trên là trường hợp tối đa. Một khách hàng mua một nền, lần đầu mua Dragon Eden và không có phiếu đặc quyền thường chỉ hưởng Đoàn Viên (nếu còn suất) và chiết khấu theo phương thức thanh toán. Khi đó tổng mức giảm khoảng 5–17%, tùy phương thức. Ngoài giá đất, người mua cần dự trù lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận, và nếu mua để ở thì cả chi phí xây nhà. Với gói vay hỗ trợ lãi suất qua ngân hàng OCB, khách hàng thanh toán 10% ban đầu. Ngân hàng cho vay đến 75% giá trị hợp đồng ở gói 18 hoặc 30 tháng, chủ đầu tư trả thay lãi trong 12–24 tháng đầu, kèm ân hạn gốc 36 tháng.
Giá Dragon Eden đặt trong tương quan thị trường khu vực
So với mặt bằng khu vực, giá Dragon Eden nằm ở “vùng giữa”: cao hơn đất lẻ ở trung tâm Bến Lức cũ (trung vị khoảng 19 triệu đồng/m² theo dữ liệu rao bán), nhưng thấp hơn hoặc ngang mức phổ biến của lô nhỏ ở Bình Chánh (khoảng 25–55 triệu đồng/m²). Đổi lại, dự án có sổ riêng từng nền, quy hoạch đồng bộ 146,8 ha, 11 tiện ích, hơn 10 ha cây xanh và mặt nước. Sau chiết khấu thanh toán nhanh, giá thực trả ở các dãy mềm của Dragon River có thể xuống khoảng 23–25 triệu đồng/m², tiệm cận mức đất lẻ có vị trí tốt ở Bến Lức nhưng kèm pháp lý và hạ tầng tốt hơn rõ rệt.
Một số yếu tố hỗ trợ mặt bằng giá trong trung hạn:
- Đường Lương Hòa – Bình Chánh 60m đã thông xe tháng 7/2026, nối thẳng về Võ Văn Kiệt. Trung tâm TP.HCM cách khoảng 40 phút.
- Cao tốc Bến Lức – Long Thành thông xe tháng 9/2026, ra sân bay Long Thành khoảng 1 giờ.
- Vành đai 3 đoạn Tây Ninh đã thông xe.
- Vành đai 4 (mục tiêu 2029) và Võ Văn Kiệt nối dài (dự kiến 2030) đang triển khai.
- Dự án nằm cạnh Khu đô thị công nghiệp Bắc Bến Lức 896,9 ha, gồm KCN Prodezi và KCN Tandoland, tạo nguồn cầu ở thực.
Dù vậy, người mua cũng nên nhìn cả mặt rủi ro. Nguồn cung nhà thấp tầng ở tỉnh Tây Ninh mới đang tăng nhanh, một phần kỳ vọng hạ tầng có thể đã phản ánh vào giá, và cộng đồng cư dân ở các phân khu mới cần thời gian hình thành.
| Điểm cộng về giá | Điểm cần cân nhắc |
| Giá vừa túi tiền so với Bình Chánh liền kề | Cao hơn đất lẻ ở Bến Lức cũ khi chưa trừ chiết khấu |
| Sổ riêng từng nền, Dragon Park đã cấp sổ | Phân khu mới (River) cần thời gian hoàn thiện, hình thành dân cư |
| Chiết khấu đến ~20% khi đủ điều kiện | Ưu đãi gắn với thời hạn và số lượng, không phải ai cũng hưởng đủ |
| Nhiều lựa chọn thanh toán, gói vay hỗ trợ lãi suất | Sau thời gian hỗ trợ, khoản trả nợ tăng đáng kể |
| Hạ tầng lớn vừa thông xe, nhiều tuyến sắp hoàn thành | Nguồn cung khu vực lớn, cạnh tranh giữa các dự án |
Câu hỏi thường gặp về giá Dragon Eden
Giá đất nền Dragon Eden tháng 10/2026 bao nhiêu?
Dragon Park khoảng 25,979–27,79 triệu đồng/m². Dragon River khoảng 28,85–36,82 triệu đồng/m² (chưa VAT, chưa trừ chiết khấu), tùy dãy, hướng và vị trí nền.
Nền 5x18m ở Dragon Eden giá bao nhiêu?
Ở Dragon River, nền 90 m² có giá bán khoảng 2,6–3,3 tỷ đồng (chưa VAT, trước chiết khấu). Nền rẻ nhất là dãy B10 hướng Tây Bắc, khoảng 2,597 tỷ đồng.
Nền nào ở Dragon River có giá cao nhất?
Các nền góc 118 m² ở dãy B13, B14 có đơn giá cao nhất, khoảng 36,82 triệu đồng/m². Dãy B11 hướng Đông Nam view trường học cũng có đơn giá cao, khoảng 35,05–36,53 triệu đồng/m².
Giá Dragon Eden đã gồm VAT chưa?
Giá niêm yết chưa gồm VAT 10%. VAT không tính trên phần tiền sử dụng đất (5.336.648 đồng/m²). Lệ phí trước bạ và phí cấp giấy chứng nhận do khách hàng tự chi trả.
Mua Dragon Eden được chiết khấu bao nhiêu?
Khách hàng có thể cộng dồn tối đa 9% chiết khấu khi ký hợp đồng (Đoàn Viên, khách hàng thân thiết, mua sỉ, phiếu đặc quyền) và đến 13% theo phương thức thanh toán. Tổng mức giảm tối đa khoảng 20% giá bán.
Vì sao giá Dragon Park thấp hơn Dragon River?
Dragon Park mở bán sớm hơn và nằm ở phía Tây dự án, xa trục Lương Hòa – Bình Chánh hơn. Dragon River nằm mặt tiền đường 60m, gần đường Hựu Thạnh – Tân Bửu 102m và các tiện ích lớn.
Giá Dragon Eden có thay đổi không?
Có. Giá và chính sách được cập nhật theo từng đợt mở bán và giỏ hàng. Bảng giá trong bài được cập nhật hằng tháng. Giá chính thức theo phiếu tính giá của phòng kinh doanh.
Mua Dragon Eden cần bao nhiêu tiền ban đầu?
Khách hàng booking 30 triệu đồng, ký hợp đồng chuyển nhượng trong 7 ngày làm việc kể từ ngày ký thỏa thuận đặt cọc, và thanh toán đợt 1 là 10% giá trị (đã gồm tiền cọc).
Tìm hiểu thêm và liên hệ dự án Dragon Eden
Để nhận bảng giá, giỏ hàng cập nhật và phiếu tính giá chi tiết theo nền, bạn có thể truy cập trang chính thức Dragon Eden – dragonedencity.vn. Để được tư vấn chọn nền theo ngân sách và nhu cầu, liên hệ hotline 0937.986.565 hoặc ghé Sales Gallery tại 2012 Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM.
