Có một cách đánh giá dự án mà tôi thường khuyên khách hàng nhưng ít người nghĩ tới: hãy nhìn vào danh sách những đơn vị thực sự tham gia tạo nên dự án. Một dự án hạng sang không phải sản phẩm của riêng chủ đầu tư, mà là kết quả của cả một ê-kíp — từ người đưa ra ý tưởng quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, nội thất đến đơn vị triển khai kỹ thuật, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát và các thương hiệu cung cấp vật liệu.
Ở phân khúc cao cấp, điều này càng quan trọng. Bởi một khu đất đẹp có thể tạo lợi thế ban đầu, nhưng để biến khu đất ấy thành nơi ở thực sự đáng giá lại phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của những người đứng sau bản vẽ và công trường.
Với The Privé Quận 2, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở số lượng đối tác mà còn ở cách chủ đầu tư phân chia từng hạng mục cho các đơn vị có chuyên môn riêng. Đây là cách tiếp cận khá phổ biến ở những dự án được đầu tư bài bản: không cố giao mọi việc cho một đơn vị, mà lựa chọn ê-kíp phù hợp cho từng phần việc.
Dưới đây là những mắt xích đáng chú ý trong quá trình phát triển dự án.
Chủ đầu tư: Tập đoàn Đất Xanh, nay là Bluemarq Group
Đứng đầu và chịu trách nhiệm tổng thể là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, nay mang tên pháp nhân Bluemarq Group sau quá trình tái cấu trúc. Doanh nghiệp gắn với vai trò phát triển, quản lý dự án và tổ chức hoạt động tiếp thị – phân phối The Privé.
Điểm đáng chú ý đầu tiên là doanh nghiệp niêm yết trên HoSE với mã DXG. Điều này không tự động đồng nghĩa mọi dự án đều không có rủi ro, nhưng mang lại một lợi thế lớn về khả năng kiểm chứng thông tin. Báo cáo tài chính, tình hình hoạt động và nhiều biến động quan trọng của doanh nghiệp phải được công bố theo quy định đối với công ty đại chúng.
Với người mua căn hộ The Privé, đây là điểm khá đáng giá. Thay vì chỉ đánh giá chủ đầu tư qua thương hiệu hoặc lời giới thiệu của nhân viên kinh doanh, khách hàng có thể chủ động kiểm tra những dữ liệu liên quan đến doanh nghiệp.
Quan trọng hơn, chủ đầu tư chính là đơn vị kết nối toàn bộ chuỗi phát triển dự án. Một kiến trúc sư giỏi hay nhà thầu mạnh chỉ phát huy được năng lực khi phía phát triển dự án kiểm soát tốt thiết kế, ngân sách, tiến độ và sự phối hợp giữa các bên.
Vì vậy, nếu xem The Privé như một “dàn nhạc”, chủ đầu tư chính là người giữ vai trò nhạc trưởng.
Đơn vị thiết kế: dàn tên tuổi quốc tế
Đây là nhóm quyết định phần lớn “hồn” của dự án — từ hình dáng các tòa nhà, khoảng cách giữa các khối công trình đến cảnh quan, không gian chung và trải nghiệm bên trong căn hộ.
Và cũng ở phần này, dự án The Privé thể hiện khá rõ tham vọng hướng tới phân khúc cao cấp.
Đơn vị tham gia ý tưởng kiến trúc và cảnh quan là CPG Corporation của Singapore. Giá trị của một đơn vị tư vấn quốc tế không đơn giản nằm ở việc gắn một cái tên nổi tiếng vào brochure. Quan trọng hơn là kinh nghiệm xử lý những dự án phức tạp, nơi kiến trúc phải đồng thời giải quyết nhiều bài toán về công năng, cảnh quan, khí hậu, giao thông và trải nghiệm người dùng.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với The Privé bởi khu đất có ba mặt tiếp giáp sông Giồng Ông Tố. Với một địa thế như vậy, thiết kế tốt phải biết tận dụng mặt nước, hướng gió và tầm nhìn, đồng thời hạn chế việc các tòa tháp tự che chắn lẫn nhau.
Bên cạnh đó, phần triển khai cảnh quan có sự tham gia của CNA-HTE, trong khi Ong&Ong tham gia tư vấn nội thất căn hộ. Các không gian nội thất chung như sảnh tầng và một số khu vực tiện ích, phòng tiệc được giao cho những đơn vị thiết kế chuyên biệt như RedDesign.
Điều đáng nói ở đây chính là sự phân công.
Thiết kế kiến trúc, cảnh quan, căn hộ và không gian công cộng là những chuyên ngành khác nhau. Khi mỗi phần được giao cho một đội ngũ có kinh nghiệm tương ứng, khả năng tạo ra một dự án đồng bộ thường tốt hơn cách một đơn vị phải ôm toàn bộ công việc.
CPG Corporation mang lại điều gì cho The Privé?
Nếu chỉ nói “đơn vị thiết kế Singapore” thì vẫn chưa đủ để người mua hiểu giá trị thực tế.
Với The Privé, bài toán quan trọng nhất của thiết kế tổng thể là làm sao khai thác hiệu quả khu đất khoảng 6,7 ha nhưng vẫn duy trì mật độ xây dựng khoảng 25%, bố trí 12 tháp mà không tạo cảm giác quá dày đặc.
Đó là bài toán không đơn giản.
Một vài mét trong khoảng cách giữa hai tòa nhà có thể ảnh hưởng đến tầm nhìn của hàng trăm căn hộ. Góc xoay của một tháp có thể quyết định một căn nhìn trực diện ra sông hay nhìn sang công trình bên cạnh. Cách đặt khối nhà cũng tác động trực tiếp đến hướng nắng và khả năng đón gió.
Bởi vậy, giá trị của tư vấn thiết kế không chỉ nằm ở mặt tiền đẹp.
Nó nằm trong chính những thứ cư dân sẽ cảm nhận hàng ngày nhưng đôi khi không nhận ra nguyên nhân: căn hộ sáng hơn, tầm nhìn rộng hơn, khoảng cách giữa các tòa thoáng hơn và cảnh quan kết nối tự nhiên hơn với mặt nước.
Đơn vị tư vấn hồ sơ thiết kế thi công
Đằng sau những phối cảnh đẹp là một lớp công việc kỹ thuật rất lớn mà khách hàng gần như không nhìn thấy.
Một ý tưởng kiến trúc muốn biến thành công trình thật phải được chuyển thành hàng nghìn bản vẽ chi tiết: kết cấu, cơ điện, cấp thoát nước, thông gió, phòng cháy chữa cháy, mặt dựng, chiếu sáng và hàng loạt hệ thống kỹ thuật khác.
Ở The Privé Quận 2, các phần việc này được phân chia cho những đơn vị chuyên môn khác nhau. Hồ sơ kiến trúc thi công có sự tham gia của Công ty Tư vấn ICIC; phần kết cấu do South Light (SLCC); cơ điện có Công ty Tư vấn Mars; trong khi thiết kế chiếu sáng mặt đứng được giao cho đơn vị chuyên trách.
Cách tổ chức này đáng chú ý bởi một tòa chung cư cao tầng thực chất là một hệ thống kỹ thuật rất phức tạp.
Phần kiến trúc có thể đẹp, nhưng nếu cơ điện bố trí không hợp lý thì việc bảo trì sau này sẽ khó khăn. Kết cấu không được tối ưu có thể ảnh hưởng đến không gian sử dụng. Hệ thống chiếu sáng mặt đứng nếu làm thiếu tính toán vừa tốn năng lượng vừa không đạt hiệu quả thẩm mỹ.
Vì vậy, chất lượng của một căn hộ cao cấp được quyết định rất nhiều ở những bản vẽ mà người mua không bao giờ nhìn thấy.
Nhà thầu thi công: Hòa Bình đảm nhận móng và hầm
Nếu thiết kế là “hồn” thì thi công chính là phần biến mọi ý tưởng thành công trình thật. Và đây là hạng mục tôi luôn khuyên người mua phải xem kỹ.
Phần móng và tầng hầm của dự án được giao cho Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC). Đây là nhà thầu có nhiều năm kinh nghiệm thi công công trình cao tầng và từng tham gia nhiều dự án quy mô lớn tại Việt Nam.
Điều đáng lưu ý là tầng hầm The Privé không phải một hạng mục nhỏ của riêng từng tháp. Dự án sử dụng hệ thống tầng hầm liên thông quy mô gần 4,2 ha, kết nối các tòa nhà với nhau.
Điều đó làm bài toán thi công phức tạp hơn đáng kể.
Nhà thầu phải đồng thời xử lý kết cấu, chống thấm, giao thông hầm, hệ thống cơ điện, phòng cháy chữa cháy và sự liên kết giữa nhiều khu vực. Một lỗi ở phần móng hoặc tầng hầm rất khó sửa chữa khi các tòa tháp đã hình thành phía trên.
Phần cọc của dự án do Xây dựng Bình Định đảm nhận trước đó.
Việc chủ đầu tư lựa chọn các đơn vị chuyên môn cho những hạng mục nền tảng cho thấy phần “không nhìn thấy” của dự án cũng được đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào những khu vực dễ tạo ấn tượng như sảnh hay nhà mẫu.
Vì sao phần móng hầm đáng quan tâm hơn nhiều người nghĩ?
Khi đi xem nhà mẫu, người mua thường chú ý đến mặt đá, thiết bị vệ sinh, tủ bếp hay view căn hộ. Nhưng nếu nhìn từ góc độ kỹ thuật, những hạng mục ảnh hưởng lâu dài nhất đôi khi lại nằm dưới mặt đất.
Một tầng hầm tốt phải giải quyết hàng loạt vấn đề: khả năng chống thấm, thoát nước, thông gió, chiều cao thông thủy, tổ chức giao thông, hệ thống phòng cháy chữa cháy và độ bền kết cấu.
Đặc biệt với The Privé, tầng hầm còn đóng vai trò kết nối các tòa.
Cư dân có thể di chuyển giữa nhiều khu vực mà không nhất thiết phải lên mặt đất. Đây là tiện ích rất thực tế vào những ngày mưa hoặc nắng nóng, nhưng đồng thời đòi hỏi quá trình thiết kế và thi công phải đồng bộ ngay từ đầu.
Vì vậy, khi đánh giá nhà thầu The Privé, tôi cho rằng không nên chỉ hỏi “ai xây?”, mà nên hỏi thêm “họ đang xây phần nào và phần đó khó đến mức nào?”.
Đơn vị tư vấn giám sát độc lập
Một mắt xích khác tôi đánh giá cao trong danh sách đơn vị tham gia phát triển The Privé Quận 2 là tư vấn giám sát.
Công tác này có sự tham gia của Kiểm định Xây dựng Sài Gòn (SCQC).
Vai trò của tư vấn giám sát thường ít xuất hiện trong quảng cáo bởi đây không phải phần dễ tạo hình ảnh đẹp. Nhưng trên công trường, đây lại là một trong những mắt xích quan trọng nhất.
Có thể hiểu đơn giản: nhà thầu là người thi công, còn tư vấn giám sát là một trong những bên kiểm tra quá trình thi công có tuân thủ hồ sơ thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật và yêu cầu chất lượng hay không.
Họ kiểm tra nhiều hạng mục trong quá trình xây dựng, theo dõi chất lượng vật liệu và hồ sơ nghiệm thu theo phạm vi công việc được giao.
Đây chính là cơ chế kiểm tra chéo cần thiết.
Đối với người mua căn hộ hình thành trong tương lai, quý khách không thể tự mình xuống công trường kiểm tra cốt thép, bê tông hay từng lớp chống thấm. Vì vậy, một hệ thống kiểm soát gồm chủ đầu tư – nhà thầu – tư vấn giám sát giúp quá trình quản lý chất lượng có thêm nhiều lớp hơn.
Các thương hiệu vật liệu và thiết bị quốc tế
Nhóm cuối cùng lại là nhóm cư dân tiếp xúc nhiều nhất sau khi nhận nhà: vật liệu và thiết bị bàn giao.
Theo danh mục áp dụng cho các dòng căn tương ứng, căn hộ The Privé sử dụng hoặc định hướng lựa chọn nhiều thương hiệu quen thuộc trong phân khúc cao cấp như Grohe, Duravit, Kohler ở nhóm thiết bị vệ sinh; Bosch, Brandt, Teka ở nhóm thiết bị bếp; Schindler ở hệ thống thang máy; Hafele, Yale, Adel ở nhóm khóa và phụ kiện; cùng những thương hiệu sơn như Dulux, Nippon hay Jotun.
Điểm đáng chú ý không chỉ là tên thương hiệu.
Với người mua, cần quan tâm model cụ thể, xuất xứ, thông số kỹ thuật và nguyên tắc sử dụng thương hiệu tương đương được ghi trong hợp đồng hoặc phụ lục bàn giao.
Hai sản phẩm cùng mang một thương hiệu có thể thuộc hai phân khúc giá hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, brochure cho biết định hướng chất lượng, còn phụ lục hợp đồng mới là căn cứ quan trọng khi nhận nhà.
Đây cũng là cách tiếp cận tôi khuyên khách hàng sử dụng khi đánh giá tiêu chuẩn bàn giao The Privé: nhìn thương hiệu để biết phân khúc, nhưng phải nhìn thông số và hợp đồng để biết chính xác mình sẽ nhận gì.
Kính Low-E hai lớp có ý nghĩa gì với trải nghiệm sống?
Một hạng mục đáng nói riêng là hệ kính hộp Low-E hai lớp được sử dụng tại dự án.
Ở căn hộ cao tầng, kính không chỉ có nhiệm vụ lấy sáng hay tạo tầm nhìn. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến nhiệt lượng truyền vào nhà, tiếng ồn và mức tiêu thụ điện cho điều hòa.
Đối với một dự án nằm trong khu đô thị lớn như The Privé, khả năng kiểm soát tiếng ồn càng đáng quan tâm.
Hệ kính phù hợp giúp giảm tác động âm thanh từ bên ngoài và hỗ trợ khả năng cách nhiệt. Khi kết hợp với thiết kế mặt thoáng và loggia, đây là một trong những chi tiết kỹ thuật góp phần tạo nên khác biệt giữa căn hộ phổ thông và sản phẩm hướng đến phân khúc cao hơn.
Người mua có thể không nhìn thấy giá trị của kính trong 15 phút tham quan nhà mẫu, nhưng sẽ cảm nhận rất rõ sau vài năm sinh sống.
Vì sao danh sách đơn vị phát triển lại quan trọng với người mua?
Sau khi điểm qua toàn bộ ê-kíp, tôi muốn nói rõ vì sao những thông tin tưởng như khá kỹ thuật này lại đáng để người mua quan tâm.
Danh sách các đơn vị tham gia phát triển giống như một phần “hồ sơ năng lực” của chính dự án.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổng thể. Đơn vị thiết kế quyết định chất lượng không gian. Kỹ sư biến ý tưởng thành hồ sơ có thể thi công. Nhà thầu biến bản vẽ thành công trình. Tư vấn giám sát kiểm tra chất lượng. Còn nhà cung cấp vật liệu quyết định một phần rất lớn trải nghiệm sau bàn giao.
Chỉ cần một mắt xích yếu, chất lượng cuối cùng đều có thể bị ảnh hưởng.
Ngược lại, khi các mắt xích quan trọng đều có kinh nghiệm và được phân công tương đối rõ ràng, người mua có thêm cơ sở để kỳ vọng vào chất lượng công trình.
Ở góc độ này, dự án The Privé Quận 2 sở hữu một hồ sơ đối tác khá đáng chú ý: doanh nghiệp phát triển niêm yết, đội ngũ tư vấn thiết kế trong và ngoài nước, nhà thầu có kinh nghiệm cao tầng, tư vấn giám sát riêng và hệ vật liệu hướng đến những thương hiệu quen thuộc trong phân khúc cao cấp.
Dàn đối tác mạnh có đồng nghĩa chất lượng chắc chắn tốt?
Không nên hiểu như vậy.
Một danh sách đối tác đẹp là điều kiện thuận lợi, chứ chưa phải bằng chứng cuối cùng về chất lượng căn hộ khi bàn giao.
Ngay cả đơn vị thiết kế nổi tiếng cũng chỉ chịu trách nhiệm trong phạm vi hợp đồng của mình. Nhà thầu tốt vẫn cần được kiểm soát tiến độ và chất lượng. Một thương hiệu thiết bị cao cấp cũng phải được lắp đặt đúng kỹ thuật mới phát huy giá trị.
Do đó, sau khi xem danh sách đối tác, người mua nên tiếp tục theo dõi ba thứ: tiến độ công trường thực tế, chất lượng thi công qua từng giai đoạn và tiêu chuẩn bàn giao được ghi chính thức trong hợp đồng.
Đó mới là cách đánh giá đầy đủ.
Nói cách khác, tên tuổi của ê-kíp cho chúng ta biết dự án có nền tảng để làm tốt hay không; còn công trình thực tế mới trả lời câu hỏi dự án có thực sự làm tốt hay không.
Nhìn toàn bộ ê-kíp The Privé, điều gì đáng chú ý nhất?
Nếu phải chọn một điểm đáng giá nhất, tôi không chọn riêng CPG, Hòa Bình hay bất kỳ thương hiệu vật liệu nào.
Điều đáng chú ý hơn nằm ở cách dự án được chia thành nhiều lớp chuyên môn.
Từ ý tưởng kiến trúc, cảnh quan, nội thất đến kết cấu, cơ điện, thi công và giám sát đều có những đơn vị đảm nhiệm từng vai trò cụ thể. Đây là mô hình phù hợp với một dự án quy mô lớn gồm 12 tòa tháp và hơn 3.000 sản phẩm.
Với một dự án hướng tới phân khúc hạng sang, điều người mua cần không phải một cái tên thật nổi tiếng đứng trên brochure, mà là một chuỗi phát triển đủ mạnh từ bản vẽ đến lúc nhận chìa khóa.
Ở phương diện đó, ê-kíp đứng sau The Privé là một trong những yếu tố đáng để người mua đưa vào bàn cân khi so sánh dự án với những sản phẩm cùng phân khúc tại khu Đông TP.HCM.
Tất nhiên, cách thận trọng nhất vẫn là kiểm chứng. Khi đi xem dự án, quý khách nên yêu cầu tư vấn cung cấp hồ sơ đối tác, danh mục vật liệu bàn giao, tiến độ thi công mới nhất và các thông tin đã được thể hiện trong hồ sơ bán hàng hoặc hợp đồng. Một dự án hạng sang thực sự phải chứng minh chất lượng bằng công trình cuối cùng, chứ không chỉ bằng những logo đẹp trên tài liệu giới thiệu.
Để nhận hồ sơ các đơn vị tham gia phát triển, danh mục vật liệu bàn giao, mặt bằng, thông tin pháp lý và tư vấn chi tiết dự án The Privé, quý khách vui lòng liên hệ hotline của website theprivedatxanh.com.vn.
